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使用權“少”了30年 業主起訴開發商

2008-6-27   來源:中消協網站   作者:岑丹   瀏覽:14139
案情:   趙某等人訴稱:某房地產開發商在銷售商住兩用房時,房產商工作人員表示房屋的土地使有權年限為70年。劉某等人經反復咨詢后,與房產商簽訂了“商品房預售協議書”。同時,房產商還承諾由其負責申領房屋所有權證。   合同簽訂后,劉某等人按照雙方的約定交納了契稅款額的一半、維修基金及印花稅。但日前才得知自己所購買的商品房的土地使用年限是40年而不是70年。  劉某等人認為某房地產開發商應承擔提供虛假情況的賠償責任。其次,劉某等人認為,由于被告未及時向房地產行政主管部門報送相關資料,導致原告至今未取得房屋權屬證書。劉某等人要求房產商給付違約金、賠償金共計人民幣三十余萬元。   點評:   筆者認為,本案中劉某等人的訴訟請求有矛盾的地方。如果認為開發商出售的房屋土地使用權年限不足70年,構成了了對劉某等人的損害,本案中首先要明確的是合同的效力問題,即合同是否有效,是否為可撤銷或可變更的合同。只有在確認合同有效的基礎上,才會發生違約責任的問題,否則開發商應當承擔的是締約過錯責任。本案中,劉某等人一方面對合同的重要內容提出異議,一方面又認為開發商違約,實際上是建立在了合同有效的前提上,訴訟理由和請由之間有沖突。   就本案而言,爭議焦點主要有兩個,一是房產商所出售的房屋的土地使用權年限只有40年,是否構成虛假宣傳;二是未辦好房屋權屬證書的責任問題。  有關商品房的土地使用權,《中華人民共和國房地產管理法》第十三條規定“土地使用權出讓最高年限由國務院規定。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條明確“ 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。”    法律、法規對土地使用權的強制性規定已經非常清楚,并且在《商品房買賣合同》示范文本中,土地使用權年限已被做為重要內容列入(由買賣雙方填寫確認)。通常情況下,買賣雙方不可能將如此重要的條款漏掉。如果漏掉,劉某等人可視情況依照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“《合同法》”)中有關重大誤解或顯失公正的條款,申請變更或者撤銷。而如果在《商品房買賣合同》中確切地寫明了土地使用權年限為40年,劉某等人如沒有其他的有力證據,將很難改變合同的效力。   本案中有關逾期未辦好房屋權屬證書的問題,在實踐中,房屋權屬證書的辦理,至少涉及房產商、購房人和房地產行政主管部門三方面。房產商承諾辦理房屋權屬證書,仍需要購房人相應的配合,以及房地產行政主管部門及時依法辦理相關手續。由于中間涉及多個環節,司法實踐中,在對于逾期辦理房屋權屬證書責任認定上,房產商往往以行政部門有新要求,或者購房人提供的手續不全等理由推卸責任。當然,對于逾期未辦理好房屋權屬證書的問題,應由房產商提供相應無過錯證據。   綜上所述,劉某等人的訴訟請求中要求認定房產商在土地使用權問題上做虛假宣傳的難度較大。劉某等人主張房產商承擔逾期未辦理好房屋權屬證書的責任,因為土地使用權年限爭議在先,如果關于土地使有權年限的結論不利劉某等人,房產商逾期未辦理好房屋權屬證書的責任也應扣除雙方爭議所占用的時間。本案中,法院如果判決房產商在規定時間內辦理完畢房屋權屬證書,駁回劉某等人其他訴訟請求也不會令人意外。   筆者笑談:   舊社會楊白勞被黃世仁逼著在用喜兒抵債的契約上摁了手印,楊白勞感覺對不起喜兒,當夜就喝了鹵水。楊白勞知道契約中拿喜兒抵債的內容,所以他是因為無望被逼死的,而不是自己回悔冤死的。   我們看《白毛女》至少可以得出兩點直接的結論:   第一點,萬惡的舊社會讓人將人變成了鬼,并非楊白勞不想活,他是一步步被逼死的。   第二點,楊白勞是有契約意識和反抗意識的,因為他的手印是被用暴力硬摁上去的,還真讓黃世仁費了點兒功夫。   只有這樣,不幸的楊白勞才值得我們寄予更深切的同情。倘若《白毛女》中楊白勞并不欠債,只是因為不識字而誤簽了將喜兒送給黃世仁的文件。恐怕我們的同情與憤怒就會減少幾分,而陡生了幾分對于教育重要性的感嘆。
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